ちなみに、インターネットで検索してみると、中央線・中野駅から徒歩10分。築45年の65孱LDKという売り物件が3480万円と出ています。これを頭金350万円、住宅ローン3130万円で購入するとします。
20年ローンを組むと、毎月の返済は1.1%の固定金利で146,000円ほどです。
この物件を仮に賃借するとしたら、賃料は古いので安いのですが、それでも15万円以上はするのです。上記返済額とほぼ同じか賃料の方が高いのです。
このような物件に20年住んだのちに売却したら、たとえ1000万円にしかならなくても、何も残らない賃貸マンション住まいよりは得になるわけです。
いかがでしょうか? リフォーム費用を別途見積るとしても、これなら予算も減らすことは可能なのではないでしょうか? 手持ち金をあまり使わずに、かつ毎月の返済額も抑えた買い物になるはずだと思います。
得なのは、それだけではありません。住んでいる間、持家なりの精神的メリットはたくさん得られるはずです。
●築60年マンションの売却は可能か?
さて、40年マンションを買って、20年後に売却するとして、築60年を経たマンションは売れるのでしょうか? その疑問に対する答えを見つけるのは、さほど難しくありません。
今でも、築60年はともかく、50年の中古取引は成立しています。つまり値はついているのです。昔のマンションは立地条件の良いものが多いので、二束三文にはなっていません。上記の例は、45年で3480万円でした。状態にもよりますが、20年後に半値になったとしても1700万円です。
20年後の中古相場が今と同じとは思えない(上昇している)ので、うまく行けば買い値より下がったとしても、2500万円か3000万円くらいで買い手を見つけることができるかもしれません。
維持管理に不安を感じたときは、20年住み続けず、10年くらいで売却することも検討するべきです。逆に言えば、10年は確実に住めそうに思える物件を選ぶことが重要です
上記モデルで、10年後のローン残高は約1650万円です。物件は築55年になっていますが、2650万円で売却できたとするなら、手取りは1000万円です。
仮に手数料差し引き1650万円でしか売れなかったとしても差し引きで損も得もないことになるでしょう。
ここに、10年間に支払わなければならない固定資産税や管理費・修繕積立金、賃貸ではありえないリフォーム費用などを計算に入れておくことも必要です。そして、どの辺りまで値下がりしても大丈夫か、つまり損益分岐点を計算します。
その後に、検討マンションが10年後または20年後などの時点で売却価格がどのくらいになるかを予測して行くのです。


こういう頭の体操は医者は得意でしょ。

マイホームを購入するだけならこれで十分だけど、もし不動産投資を経て富裕層を目指すならまだまだ不十分でしょ。

不動産のプロと勝負することになるわけだから。

だから、何をそこにプラスできるかを考えることが勝負の分かれ目なんだって。

正確にはプラス出来ないなら医者が副業で不動産投資をやるなんて、カモネギだって。
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サラリーマン大家やセミプロと比べて、何がストロングポイントか説明できないなら不動産投資はやっちゃ駄目だよ。

自分のストロングポイントが頭の良さだと思うような医者はカモがネギと鍋を背負ってるようなもんだからね

ハードワークに基づく圧倒的な頭金の多さが自分の強みだとか。

自分がその物件で開業することにより、薬局や他科の開業を誘致できるとか。

俺が今考えているプランは簡単。

バブル以上に巷に金がジャブジャブ溢れて上がりきった不動産価格もまた何処かで調整が入る。

調整が入ったとき、その時はまたバブル崩壊後のように銀行が貸出しを絞ってくる。

その時にテナントが入らずに困っている物件でかつ資金繰りが上手くいなかくなっている物件を底値の底値で現金で購入して、自分がそこで整形外科として開業する。

親の事業が失敗して自己破産、大学進学を諦めた娘を金の力で愛人にするようなTHEエロオヤジ戦略。

例えは冗談だけど、物語を描けなければどんな物件を何処にどの価格帯で探すかも決めることは出来ないでしょ。

外来が遅い医者、手術が下手な医者ってのは大体シミュレーションの出来ないタイプ。

そういうタイプの医者は資産形成なんか考えちゃ駄目だよ。

それとマルチタスクが苦手な医者も資産形成とか考えるのは止めたほうが良い。

本業に支障が出るようなら本末転倒でしょ。

ここでいうマルチタスクってのは、当直バイト中に急患対応しながら彼女を呼んで当直室でエッチすることの事だよ。

学会の準備しながら手術をやることはシングルタスク。

おわり。