8までは基礎的な知識と書きましたが、具体的な話を持って行くと。

不動産投資において、新築マンション購入が投資として整合性があるか考える場合。

なんで野村不動産や三菱地所レジデンスなどはマンション販売するの?

営利団体である企業が社会貢献のために、マイホームを持ちたい個人にマンションを売ってるわけじゃないでしょ。

新築マンションを買うってのは、その新築プレミアムに金を払っているだけで投資としての経済的整合性はない。

じゃあどうするかってので、土曜日の講演にあった中古アパート購入。

アパート駅徒歩6分・全室エアコン有り・杉並区のアパート

第2回 魔法の経費!減価償却費で税金をコントロールする!

4980万で築29年で表面利回り7.73%の物件は基本的に不動産投資として絶対にペイしない。
(杉並区のこの土地が将来的に値上がりすることがあれば別ですが)

年収700万のサラリーマンがサラリーマン大家を目指してこの物件を購入しても将来性はない。

でも年収が2500万の勤務医(要するに高給取りのサラリーマン)がこの物件を購入した場合は、この不動産投資がペイする可能性がある。

ググッてすぐ出てきた物件なので時間をかけて探せばもっと条件が良いのはすぐに見つかると思うけど。

4980万の中古アパートを、土地の値段が3380万。アパートの値段が1600万という契約書で売買契約を結んだ場合、1600万は4年間で減価償却出来る。

年収2,500万円所得税6,103,000円住民税2,192,500円税合計8,295,500円

2500万の勤務医は毎年610万円の所得税を払っている。

そして400万の減価償却費は610万円と合算できる。

要するに400万を節税出来る。

つまり、4980万の中古アパートを3380万で購入できるってこと。

そうすると、表面利回りは11.4%になる。

これなら不動産投資としてペイする可能性がある。

続く。