賃貸派から購入派へ変わったわけではありません。


頭の体操として、購入も有りなのではないかと思ってます。


実際、良い物件があれば購入しようかと。


http://www.daiko-baibai.jp/es/sale/1002000000000000000000000609123?investment=true


4300万円の物件。


正確な場所は分からないけど


http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h25/tokyo/tokyo/prices/html/41061f.htm


をみると路線価は坪は100万ぐらい。


実勢価格は130万ぐらいなのでしょうか。


32坪だから4160万。


建物の値段が140万。


築30年の物件だから、実際は建物の値段はゼロなのでしょうけど。


でも売買契約書を建物の値段を1100万+土地の値段3200万としてもらうと。


売主が個人なら消費税はかからないし。


22年の木造住宅の減価償却が過ぎた物件はなんと4年で減価償却が出来る。


1100万÷4年で275万を給料所得と損益通算できる。


想定収入が400万らしいけど、あり得ないけど満室としたら。固定資産税が20万として。


仲介手数料が126万だから初年度は20万の赤字で所得税、住民税が10万安くなり400万が手元に残る。

410万ゲット。


2,3,4年目は400万−275万−20万で105万。所得税、住民税を払って52.5万マイナス。手元には330万☓3年で990万ゲット。


4年で1380万の現金と同じ値段の不動産。


もし4年間全室空室だとしたら。


これが味噌なんだけど、4300万に仲介手数料の126万を払って4460万。


275万の減価償却費と20万の固定資産税で約300万。


これが所得税、住民税と損益通算できると150万節税になる。


4年間で600万節税。


このアパートが4年後に4000万の価値があれば含み益を持っていることになる。


4年後に値段が上がっていれば長期譲渡所得になる5年を待てばいいし。


新耐震基準が施行された1981年前の物件は注意するとかはいるけど。


ともかく、古い木造住宅と高額給料所得者は相性が良いんだよね。


ワンルームマンションで節税みたいのは全部詐欺だけど、課税所得が2500万ぐらいの勤務医は日本に腐るほどいる。(本業+バイトしてるからね)


5000万ぐらいはキャッシュで払えて、リスクを理解した上で合法の範囲内で節税したい人間は一杯いる。


こういうことに特化した不動産屋が出てこないことが不思議で仕方ない。


まあこんなことは面倒くさいと思う人間も一杯いるか。


おわり。